房屋租賃糾紛：違約金200％，想退租怎麼辦？
案例簡介：
2015年剛畢業的大學生劉某在鄭州找了份工作，因辦理居住證的需要，與同學一起合租一套一室一廳的住房。劉某找到某房產公司簽訂了房屋租賃合同，合同約定內容如下：合同期限2015年9月18到2016年9月18號，付款方式押一付三，每月1500元，租賃合同逾期付款滯納金每日加收欠費額30%，約定的解除合同的情形：約定的日期不支付租金達2日，欠雜費（物業費、電費、暖氣費等等）累計超過2個月。乙方提前退租，提前30日通知甲方，按月租金200%支付違約金。簽訂合同前，該中介公司李某對劉某口頭承諾，如果租住不滿一年只需要提前一個月告訴他們，他們再另找承租人即可，後劉某因換工作，需要退租，與出租發生爭議，出租人說合同口頭承諾無效以合同為準。劉某想要維權如何辦？
一，合同中違約金按照每月租金200%支付屬於合同法第114條規定的違約金數額過高，遠超過法律規定的30%上限。
1，法律依據：合同法第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
2，解決途徑：首先，先於出租人協商，將違約金數額降到30%以下。其次，協商不成，向二七區人民法院提起訴訟，請求法院對違約金調低，一般法院都會把違約金降到30%以下。
二，合同中第三條的滯納金條款違法，民事合同不能約定滯納金，一般是違約金，而且數額過高
解決途徑：提起訴訟，撤銷該滯納金條款
三，合同中第十二條，第十四條明確規定口頭承諾承諾無效，屬於格式條款，可撤銷或認定無效
1，法律依據：合同法第三十九條採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
2，解決途徑：如果有證據證明簽訂合同時，雙方口頭承諾，對合同訂立有重大影響。證據可以是除當事人以外的人證，也可以是簽訂合同過程中對於口頭承諾的錄影錄影均可。該條款排除了你方的主要權利。
四，找人轉租，可以避免承擔違約責任。
根據合同中的第八條可以選擇轉租的方式，就需履行合同。就可以避免退租導致支付的過高的違約金。
溫馨提示：本文為作者文章，如需轉載,請註明作者姓名：信陽劉偉
